一、S-REITs发展历程
新加坡REITs市场作为亚洲的第二大市场，也是发达经济体中最为国际化的成熟市场。新加坡房地产行业在20世纪80年代对REITs的投资形式开始表现出浓厚的兴趣。年新加坡经济严重衰退，为重振房地产市场，新加坡政府及机构代表共同成立了新加坡房地产咨询委员会，于年首次提出引入REITs。年受到东南亚金融风暴的影响，新交所审核委员会提出设立新加坡房地产投资信托基金。年新加坡金融管理局发布指导方针后，开始正式尝试。年新加坡税务局为REITs制定了税收透明规则，加快了REITs的落实。年7月，新加坡的第一支REITs产品在新交所主板成功上市。随之有大量新兴的房地产投资信托基金上市，政府也不断出台各项激励措施以增强竞争力，S-REITs市场进入快速扩张阶段。年次贷危机爆发，带来的连锁反应导致S-REITs的发展几乎停滞，年仅有一支REITs成功上市，年上市数目则为零。年至今，S-REITs迎来了快速发展期。新加坡政府为将新加坡打造为亚洲金融中心，非常重视REITs的发展，在税收政策等方面给予了充分支持，同时很多尚未开放REITs的国家的房地产企业纷纷到新加坡上市，年新加坡REITs已成为全球最大的REITsIPO平台，融资额占全球融资总量的44%。图1：S-REITs市场发展
数据来源：Bloomberg，中债资信
二、S-REITs案例分析
（一）
零售类——凯德商用中国信托
凯德商用中国信托（CRCT）是第一支在新加坡上市的专注于中国零售物业的REITs产品，其长期发展策略是在中国包含香港、澳门在内的地区投资以零售地产为主的多元化收益性资产组合。1.发起企业介绍CRCT的发起企业凯德集团（CapitaLandLimited），是新加坡房地产行业中最具代表性的龙头企业，也是亚洲规模最大的房地产公司之一。截至年末，凯德集团拥有并管理的资产总值超过亿新币，其经营的房地产业态多元，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅等。同时凯德集团的房地产投资管理业务规模也在全球领先，旗下共管理7支REITs产品以及20支私募基金，包括新加坡历史上的第一支REITs产品（CMT）。表1：凯德集团REITs产品
数据来源：凯德集团
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