报告摘要
?什么是REITs？
不动产投资信托基金（简称“REITs”）是实现不动产证券化的重要手段，上世纪50年代发源于美国，90年代发展迅速，如今日趋成熟。截至年4月，FTSEREITs全球指数净市值已达约1.04万亿美元，由于受新冠疫情的影响，较年初下降约25%。
上述FTSEREITs全球净市值仅包含各国家和地区部分有代表性的REITs，其中美国只REITs中被纳入只，纳入净市值0.70万亿美元，纳入的美国REITs净市值占全美REITs净市值比例约为64.3%。假设其他地区纳入比例也接近60%-70%，倒推可得全球REITs净市值约为1.49-1.73万亿美元。
?REITs有何特点和优势？
两个属性：1）金融属性：将不动资产实现证券化，并可融入并购、融资等资本运作方式实现规模扩张；2）不动产属性：能够投资且运营不动产资产，包括定期收益性不动产以及土地和在建工程等。
五大优势：1）流动性强；2）相关性低；3）透明度高；4）分红收益；5）市场表现良好（新冠疫情之前收益高、波动低，新冠疫情对REITs造成严重冲击，同期表现弱于股指）。
?海外REITs投资表现如何？
疫情前：高收益/低回撤，-年的5年累计收益高达36.8%，波动率11.6%，市场总体表现良好。
疫情后：受冲击大于股指，-年的5年累计回报率跌至2.1%（以年4月为基数），近五年年化（复合）收益率跌至0.4%，年化波动率高达17.7%。
疫情冲击下，全球REITs指数的表现稍弱于全球非REITs地产指数（主要成分是全球地产股、非REITs地产信托）。
全球REITs的跌幅明显大于全球股票市场，主要是由于各国防疫政策的实施对REITs的几大主要板块的实际冲击明显大于股票市场，主要包括酒店、餐饮、办公以及零售等行业，这些受影响的板块约占REITs总投资的三分之一。
?美国、中国香港、新加坡REITs有何异同？
美国市场：权益型REITs占主导，底层资产种类多样。作为全球最为成熟的REITs市场，截至年3月31日，FTSE美国REITs净市值达0.99万亿美元（包括个REITs），其中全权益型REITs市值达0.95万亿美元。美国REITs投资范围广泛，包括办公、住宅、医疗、零售等数十种资产，其中地产类占比约31%（零售+住宅+办公等）。
亚洲市场：REITs发展新蓝海，综合型物业成主流。截至年底，亚洲活跃REITs共有只，总市值达亿美元，仅约为美国市场规模30%，仍有巨大发展空间。亚洲REITs市场集中度较高，日本、新加坡及中国香港的REITs总市值占全亚洲比例高达93%。不同于美国，亚洲REITs中比重最大的是综合型（包含多种物业类型），共有70只，占比达39%。
?海外REITs案例——凯德商用中国信托、越秀REITs
凯德商用中国信托（简称“CRCT”）于年12月新加坡交易所发行，是首个在新加坡发行上市投资于中国购物中心的REITs，其投资组合主要包含中国几大城市的收益型购物中心，总市值15亿新元，已投资物业总价值25新元，分红收益率6.4%。凯德集团在年确立轻资产战略，通过“地产开发+资本运作”的运作模式发展地产金融成果显著。
由于“号文”禁止离岸控股公司直接持有国内物业，采用了相对复杂的“两级结构”，通过离岸、在岸公司逐级控制物业，相比起越秀模式，此上市结构较为复杂，且税负较重，但符合监管要求。
?风险提示
疫情扩散影响REITs现金流、部分REITs底层资产过于集中。
REITs——不动产投资信托基金一
1.1.什么是REITs？
不动产投资信托基金（英文全称“RealEstateInvestmentTrusts”，以下简称“REITs”）是实现不动产证券化的重要手段，是一种信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者。REITs在上世纪五十年代起源于美国，年美国国会正式颁布《美国年国内税法典》，进而确立REITs的法律地位。经过多年不断改善，全球REITs市场已日趋成熟，截至年4月，FTSEREITs全球指数净市值已达约1.04万亿美元，受新冠疫情的影响，较年初下降约25%。
上述FTSEREITs全球净市值仅包含各国家和地区部分有代表性的REITs，其中美国只REITs中被纳入只，纳入净市值0.70万亿美元，纳入的美国REITs净市值占全美REITs净市值比例约为64.3%。假设其他地区纳入比例也接近60%-70%，倒推可得全球REITs净市值约为1.49-1.73万亿美元。
从投资形式来看，可分为权益型、抵押型和混合型。权益型REITs模式下，权益受益人拥有或管理办公楼、购物中心和公寓建筑等收益性房产，并出租给承租人，投资者的收益来自租金收益及股利分红。抵押型REITs通过购买或发起抵押信贷或抵押贷款证券为收益性房地产提供融资，并从这些投资中获利。抵押型REITs能够帮助房地产市场提供必要的流动性，主要投资住宅抵押信贷和商业抵押信贷，以及住宅抵押贷款证券（RMBS）和商业抵押贷款支持证券（CMBS）。而混合型REITs是将权益型和抵押型REITs相结合，拥有部分产权的同时也进行抵押贷款。根据美国房地产投资信托联合会（以下简称“Nareit”）数据显示，由于受到新冠病毒疫情影响，REITs的市值有所下降。截至年3月底，FTSE美国REITs净市值为0.99万亿美元，权益型市值为0.95万亿元，权益型REITs市值占比95.96%。
从资金募集与流通方式来看，REITs可分为私募和公募。公募REITs以公开发行的方式向公众募集资金，需经证券监管机构注册及审批，依照是否在股票交易所上市又进一步分为公募上市（可交易）和公募非上市（不可交易）两种。而私募REITs则是以非公开方式向特定投资者募集资金，通常不上市交易，也不需要在证监会注册。Nareits
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