目录
一、REITs简介
（一）什么是REITs
（二）REITs产品分类
1、按投资行为分类
2、按募集方式分类
3、按组织方式分类
二、国内外REITs市场发展概况
（一）国外REITs市场发展概况
1、美国：REITs产品市值超万亿美元
2、亚洲国家：日本和新加坡是亚洲REITs前两大市场
（二）国内REITs发展概况
三、国内外经典案例比较
（一）国外经典案例-凯德商用中国信托
1、凯德商用背景介绍
2、凯德商用信托基本框架
3、凯德商用REITs的优势和特点
（二）国内经典案例：中信启航、鹏华前海万科、阳光城长租公寓1号
1、中信启航——首单类REITs产品
2、鹏华前海万科——首单公募类REITs
3、阳光城长租公寓资产支持专项计划——首单储架式长租类REITs
四、国内外REITs产品的区别
（一）交易结构组织形式不同
（二）承担税负不同
（三）运营方式收入来源不同
（四）收益分配方式不同
（五）募集方式不同
五、我国REITs产品面临的主要问题
（一）产权不清晰，分割麻烦
（二）税负较重
（三）REITs产品结构单一
（四）缺乏优质的底层资产
（五）缺少针对REITs的相关法律
（六）偏私募而非公募
六、如何解决REITs发展过程中的难题
（一）建立相关法律法规
（二）给予纳税优惠
（三）规定适合的组织形式
七、总结
一.
REITs简介
（一）什么是REITs
REITs（RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs）即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。房地产信托投资基金集中可以带来收益的房地产项目（如长租公寓、购物中心、写字楼等），以租金收入和房地产项目升值提供定期收入。
年美国第一支REITs产品发行后，产品规模快速增长，投资标的种类不断增多。但相较国外REITs产品日益趋向成熟，国内REITs尚处于发展的初级阶段，没有相对应的REITs法律法规，已发行的REITs产品只具备国际REITs产品的部分特点，因此只能被称为类REITs。即使近几年我国对REITs产品支持力度增加，并尝试不同类型REITs产品发行，但相较国际成熟市场的REITs产品仍存在标的资产、交易结构、税收优惠、运营方式、收益分配和募集范围方面存在差异，未来还有很长的一段路要走。
（二）REITs产品分类
理论上，REITs可以根据不同方式进行分类，并具有相应的特征。
1、按投资行为分类
若将REITs按照投资行为分类，可以分为权益型、抵押型和混合型REITs。其中权益型REITs主要投资和运营物业，通过运营物业获得经营收入，投资者的收益主要来自房地产项目的增值；抵押型REITs则充当金融机构的角色，为物业持有者提供借贷资金获取债权，物业持有者以其物业的收益作为偿还保证，投资者的收益主要来自于物业持有者发行的债券收益；混合型REITs则是权益型REITs和抵押型REITs的综合体，即投资和经营物业的同时，为物业持有者提供贷款。
2、按募集方式分类
若将REITs按照募集方式分类，可以将其分为公募型和私募型REITs。顾名思义，公募型REITs就是面向市场上社会大众发行募集资金的行为；私募型REITs就是仅面向特定人群募集资金的行为。当前我国发行的类REITs产品多是私募型，仅限于特定的人群，即使是公募型REITs，面临的投资门槛也比较高。
3、按组织方式分类
若将REITs产品按照组织方式分类，可以将其分为公司型和契约型REITs。其中契约型REITs主要是信托和基金形式成立的REITs。目前，国外的REITs形式主要为公司型和契约型，我国的类REITs主要为契约型。
二.
国内外REITs市场发展概况
（一）国外REITs市场发展概况
1、美国：REITs产品市值超万亿美元
20世纪50至60年代，美国投资信托快速发展。同时期，结束越南战争的退伍军人和居民对房屋迫切需求使房地产市场火热，REITs产品便应运而生。
年，美国第一支REITs产品的发行便享有税收优惠政策，极大的促进了REITs市场的发展，但此时REITs不能自己运营管理资产，需要依赖第三方管理资产，导致了管理人与REITs持有人之间产生的代理冲突。此后在90年代，美国《税收改革法案》解除REITs产品在资产运营方面的管控，REITs可以自己运营管理资产，解决了不同方的利益冲突。截止到年，美国REITs市场已颇为成熟。
作为最早发行REITs产品的国家，美国REITs产品主要以公司制为主，即由REITs公司统一管理REITs产品，并通过收购等方式增加REITs产品的底层资产，以获得长期稳定的收益。
截止到年末，美国发行REITs产品数量合计支，市值高达1.1万亿美元。根据年至年美国REITs产品变化情况来看，权益型REITs产品占绝对比重，抵押型REITs和混合REITs市值较小，尤其是混合型REITs自年以后已无上市产品。其中，权益型REITs产品数量达到支，市值为.2亿美元，占总市值的比重达到93.6%；混合型REITs产品数量达到40支，市值为.3亿美元，占总市值的比重仅为6.4%。
2、亚洲国家：日本和新加坡是亚洲REITs前两大市场
亚洲国家中，日本和新加坡最早出台REITs相关法律，并可以在本国股票市场上公开交易，市值占比在亚洲国家中较高。根据年亚洲各大交易所市值占比来看，日本REITs产品市值占比达到48%，领先其他国家和地区；新加坡紧随其后，市值占比为30%。
（1）日本
20世纪90年代，日本经历泡沫经济，社会发展进入到大萧条阶段，经历漫长的经济衰退，虽经过20世纪90年代中期的需求刺激，但之后日本经济再次跌入负增长区间。与此同时，介于房地产市场长期低迷，日本倾向通过需求刺激市场，由此选择REITs作为商业地产新开发项目的资金来源，推动资金流入房地产市场。
紧接着，年11月日本修改本国《信托投资公司法》，允许信托投资资金投资于商业不动产领域，并明确成立REITs的必要条件。至此，日本成为亚洲首个推出REITs产品的国家。虽然年金融危机导致REITs发展受到影响，但整体来讲，日本的REITs产品市值呈现上升态势。截止年，日本上市的REITs产品已有63只。
（2）新加坡
新加坡的REITs产品发展较晚，但是发展速度迅猛，市场快速扩大，当前已经成为亚洲地区除日本以外的第二大REITs市场。年7月，新加坡的第一支REITs产品凯德商用新加坡信托（CapitaLandMallTrust）在新加坡交易所主板成功上市，并能贡献持续稳定的收益率。
（二）国内REITs发展概况
当国内REITs市场还未起步时，就有部分房产商赴外上市REITs产品。年越秀地产成功赴港发行国内第一支真正意义上的REITs产品，然后在年房地产行业限制外资的政策发布以后，万达、华银控股、华润等企业的REITs计划直接搁浅。年，央行联合证监会、银监会等11个部委在天津、上海、北京等城市实行试点。年，全国首单REITs产品——中信启航正式在交易所交易。截止到年底，我国共发行REITs产品43支，发行金额累计.21亿元。而底层资产主要来源于租赁住房、写字楼、商业广场、物流地产等。根据类REITs产品持有不同底层资产占比来看，购物中心、写字楼和零售门店占比相对较高，分别为27%、26%和18%。
由于我国发行的REITs产品比较突出其特点，便出现各种各样不同类型的首单产品。例如，保利发行首单房企租赁住房类REITs，碧桂园发行首单百亿级储架式类REITs，阳光城发行A股民营房企首单储架式长租类REITs。年，我国共发行类REITs产品13支，底层资产主要包括租赁住房、社区商业等，发行额为.7亿元，发行规模较年有所下降，但整体上处于上升区间。
备注：1.底层资产可赎回并部分实现资产主动管理；
2.储架式发行即储于架上，经过核准后，证券可根据市场情况发行；
3.以新发类REITs的形式无缝承接早期类REITs——原苏宁云创二期项目的相关权益，首次真正实现产品间的闭环运作。
总而言之，REITs在国外已经相当成熟。尤其是新加坡，由于有征税优惠措施，吸引了大批企业在新加坡证券交易所上市REITs，当前市值规模在亚洲地区首屈一指。然而在我国，由于制度、产品规则设计等因素影响，REITs产品尚处于发展的初级阶段。即使发行也是针对国外REITs产品进行模仿的类REITs，且多是针对特定的人群，并未在市场上形成主流。当前我国虽然一直鼓励资产证券化发展，但是并没有出台与REITs相关专门的政策支持，成REITs产品大范围发展的阻碍之一。
年4月，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长表示：公募REITs首批试点产品将会在近期推出，并且首批试点不是一个产品，而是一批产品。在一定程度上，市场重新燃起对REITs的
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